BLOG

Mi alapján árazzuk be az ingatlanokat? – Nem hasraütésre dolgozunk

A legtöbb tulajdonos meglepődik, amikor megtudja, hogy a sikeres ingatlaneladás sokszor nem azon múlik, hogy „mennyiért szeretnénk eladni”, hanem azon, hogy a piac hogyan reagál az adott árra.

A Szőnyi Ingatlan irodánál ezért az árazás nálunk nem érzés vagy találgatás kérdése. Nem hasraütésre dolgozunk, és nem mondunk irreálisan magas számokat csak azért, hogy jól hangozzanak egy első beszélgetés során.

Mert hosszú távon nem az a cél, hogy egy ingatlan sokáig fent legyen a piacon.

Hanem az, hogy a lehető legjobb feltételekkel és a lehető legerősebb pozícióból lehessen értékesíteni.

Az ingatlan értékét nem az határozza meg, hogy mennyit költöttünk rá

Ez az egyik legnehezebb része az árazásnak.

Sok tulajdonos teljesen érthető módon abból indul ki:

• mennyibe került a felújítás,

• mennyit dolgozott az ingatlannal,

• mennyi emlék kötődik hozzá,

• vagy hogy „ennyi alatt biztosan nem szeretné eladni”.

A piac azonban nem érzelmi alapon működik.

A vevő nem azt nézi:

• mennyit költött rá az előző tulajdonos,

• milyen nehéz volt a felújítás,

• vagy mennyire szerette az otthont az eladó.

Hanem azt:

• mit kap a pénzéért most,

• milyen alternatívái vannak,

• mennyi plusz költsége lesz,

• és mennyire versenyképes az adott ingatlan a jelenlegi piacon.

Ezért az egyik legfontosabb feladatunk az, hogy az érzelmi értéket el tudjuk választani a reális piaci értéktől.

Nem a hirdetési árakból indulunk ki

Ez egy nagyon gyakori tévhit.

Sokan úgy próbálják meghatározni az ingatlanuk árát, hogy megnézik, hogy
a környéken a hasonló lakásokat mennyiért hirdetik.

A probléma az, hogy a hirdetési ár nem egyenlő az eladási árral.

Sőt.

Sok esetben a piacon lévő hirdetések jelentős része túlárazott — pontosan ezért vannak még mindig fent.

Mi nemcsak azt vizsgáljuk:

• mennyiért hirdetnek mások,
  hanem azt is:

• milyen gyorsan fogynak el az adott típusú ingatlanok,

• hol alakul ki erős érdeklődés,

• mely hirdetések „állnak bent” hosszú ideig,

• és milyen árszinten történnek valódi tranzakciók.

Ez óriási különbség.

A lokáció önmagában már nem elég

Régebben sokszor elég volt annyit mondani, hogy az ingatlan jó környéken van.

Ma a piac ennél sokkal részletesebben gondolkodik.

Két ugyanakkora lakás között is komoly árkülönbséget okozhat:

• az utca,

• a ház állapota,

• a parkolás,

• a tájolás,

• a zajszint,

• az emelet,

• a lift,

• a kilátás,

• vagy akár az, hogy mennyire élhető az elrendezés.

Sokszor egy rossz alaprajz többet ront az értéken, mint néhány négyzetméter különbség.

És ma már a vevők ezeket nagyon gyorsan felismerik.

Az állapot szerepe sokkal nagyobb lett

2026-ban az ingatlan állapota az egyik legfontosabb árazási tényező.

Ennek oka egyszerű:
a felújítás drága, időigényes és sokszor kiszámíthatatlan.

Ezért a vevők jelentős része ma már inkább fizet többet egy:

• jó állapotú,

• modern,

• költözhető ingatlanért,
  mint hogy éveken át felújítással foglalkozzon.

Árazáskor ezért nagyon pontosan figyelembe vesszük:

• a műszaki állapotot,

• a nyílászárókat,

• a gépészetet,

• a burkolatokat,

• a fürdőszobát,

• a konyhát,

• az energetikai állapotot,

• és azt is, mennyire korszerű az ingatlan a mai vevői szemmel.

A kereslet legalább olyan fontos, mint maga az ingatlan

Sok tulajdonos meglepődik azon, hogy bizonyos típusú ingatlanokat sokkal könnyebb eladni, mint másokat.

Ennek oka a kereslet.

Mi mindig vizsgáljuk:

• jelenleg milyen típusú ingatlanokra van erős kereslet,

• milyen méretű lakásokat keresnek,

• mely környékek mozognak gyorsan,

• milyen ársávokban van a legtöbb vevő.

Mert hiába szép egy ingatlan, ha nagyon szűk réteg számára elérhető.

Egy túl magas ársáv például jelentősen csökkentheti a potenciális vevők számát.

És ez közvetlenül hat az értékesítési időre is.

Az első ár meghatározza az egész eladást

Az egyik legfontosabb dolog, amit az elmúlt években újra és újra látunk:
az induló ár elképesztően nagy hatással van az egész folyamatra.

A gyakorlatban azonban ez sokszor több millió forintos veszteséget okoz.

Miért?

Mert az első hetekben érkezik a legtöbb komoly érdeklődő.

Ha ekkor az ár irreális, a vevők egyszerűen továbbmennek.

Később pedig már:

• csökken a hirdetés ereje,

• gyengül az érdeklődés,

• nő az alkupozíció a vevő oldalán,

• és az ingatlan „beragad” a piacra.

Ezt sokkal nehezebb korrigálni, mint jól indulni.

Nem az a jó ár, ami a legmagasabb

Ez egy nagyon fontos különbség.

A jó ár nem feltétlenül az, ami elsőre a legtöbbnek hangzik.

Hanem az, amely:

• megfelelő érdeklődést generál,

• erős tárgyalási pozíciót teremt,

• és a lehető legjobb végső eladási árhoz vezet.

Sok esetben egy reálisan pozicionált ingatlan végül magasabb összegért kel el, mint egy túlárazott, hónapokig hirdetett lakás.

Mert amikor van érdeklődés, versenyhelyzet és bizalom, teljesen más dinamikával működik az értékesítés.

Az adatok mellett a tapasztalat is számít

Az árazás nem pusztán matematika.

Természetesen dolgozunk:

• piaci adatokkal,

• összehasonlító elemzésekkel,

• keresleti trendekkel,

• lokációs információkkal.

De emellett óriási szerepe van a napi piaci tapasztalatnak is.

Mert sokszor olyan finom részletek döntik el az értéket, amelyeket statisztikából nem lehet látni:

• milyen reakciókat vált ki az ingatlan,

• hogyan gondolkodnak a helyi vevők,

• mely tulajdonságok mozgatják meg őket,

• és melyek azok a problémák, amelyek azonnal csökkentik az érdeklődést.

A reális árazás nem kompromisszum — hanem stratégia

Sokan félnek attól, hogy ha reális árat határoznak meg, akkor „olcsón adják el” az ingatlanukat.

Pedig éppen az ellenkezője igaz.

A megfelelő árazás:

• több érdeklődőt,

• erősebb pozíciót,

• gyorsabb értékesítést,

• és sokszor jobb végső árat eredményez.

A Szőnyi Ingatlanirodánál pontosan ezért minden ingatlant egyedi szemlélettel vizsgálunk.

Nem sablonokban gondolkodunk, és nem ígérünk irreális számokat.

Az a célunk, hogy az ingatlan ne csak felkerüljön a piacra — hanem valóban jól is teljesítsen rajta.

  Ingatlan eladással- bérbeadással kapcsolatos fogalmak.